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學區房作誘餌,合同里藏貓膩

而根據相關部門的文件,小區樓盤不屬于實驗中學學區范圍。2019年7月,虎丘區法院作出判決,開發商的不當宣傳構成違約,考慮到丁悅夫婦也存在疏忽,最終判決開發商賠償丁悅夫婦損失10萬元。

搬進新房原本是件高興的事,然而,家住江蘇蘇州虎丘區的丁悅夫婦,卻發現被開發商騙了,說好的“雙學區房”名不符實。夫婦倆找開發商索要賠償,并告到法院。2019年7月,夫婦倆終于拿到了勝訴判決。

QJ654

 

看廣告購房,事與愿違


      丁悅和陳峰都出生在偏遠的農村,兩個人通過考學改變了命運。大學畢業后,兩人先后留在蘇州,相識相戀,租房結婚。


      孩子出生以后,丁悅夫婦把買房這件事提上了日程。兩人看房時有個目標,就是優質學區房。


      在中介的帶領下,丁悅夫婦看了幾套房子。有的房子對口重點小學,但對口的中學卻不理想。就在左右為難時,一家開發商的“雙學區房”宣傳廣告引起了兩人的注意。


      那是一套新樓盤,雙學區是其最大賣點。據樓盤銷售人員解釋,所謂雙學區,就是房子既屬于第一轄區,也屬于第二轄區。業主可在第一轄區的實驗中學和第二轄區的外國語中學做選擇。


      實驗中學是知名中學,而第一轄區對應的小學也屬于市重點。盡管那套樓盤的均價略高,但卻能滿足丁悅夫婦的需求。


      于是,2016年10月,夫婦倆與開發商簽訂一份《商品房買賣合同》,在那個小區里購買了一套總價為120萬元的房子。


      不過,雙方并沒有將開發商關于雙學區的宣傳及允諾內容寫入合同。而且,在買房合同的補充協議中,雙方還約定:買受人已充分了解房屋規劃內容……同意按照本房屋的現有狀態及小區規劃接受并簽署本合同,售樓沙盤、樣板房等所體現的房屋設計及小區規劃僅作為廣告宣傳。


      合同簽訂后,丁悅夫婦支付了購房款,并在2018年2月辦妥房屋產權登記。


      還有兩年孩子就要讀小學,搬進新房后,丁悅格外留意小區的學區劃片政策。


      可結果卻讓人失望:2018年6月,相關部門發出通知:小區樓盤項目學區屬于第二轄區,小學和初中對口的學校分別為二轄區小學和外國語中學。


      購買的房產竟然不在實驗中學的學區范圍內,女兒不僅讀不了實驗中學,連第一轄區的小學也沒法讀。丁悅夫婦認為,開發商交付的樓房根本就不是宣傳中的雙學區房。可按照市場行情,小區的房產均價卻相當于重點中學學區房的價值,于是兩人多次找開發商溝通。


      開發商一改往日的態度,矢口否認曾宣傳新建樓盤是雙學區房。丁悅夫婦很氣憤,便告到法院要求開發商賠償房屋差價20萬元。

開發商違約,買房人也有錯


      法院調查后發現,有爭議的樓盤廣告宣傳牌上,確實頻繁出現“雙學區“字樣。另外,搜房網還有該樓盤的宣傳視頻,其中的介紹語為:“樓盤中學為雙學區,業主可以雙向選擇”。而在開發商的微信公眾號推送的文章中,也多次使用了“雙學區”、“選房容易擇校難”等字樣。


      法庭上,開發商辯稱,樓盤廣告只是一種宣傳,相當于“要約邀請”。從法律上講,“要約邀請”屬于簽訂合同的預備行為,是引誘人們來看房,廣告宣傳的內容并不屬于合同的一部分。雙方的買房合同中,開發商從未承諾小區屬于第一轄區,丁悅夫婦索要賠償沒有依據。


      法官認為,根據開發商的宣傳資料,大多數人會理解為爭議房屋屬于實驗中學學區房。而這一結論,對人們是否購買房屋及房屋價格的高低會產生重要影響,所以開發商的宣傳資料,并不屬于“要約邀請”,而應當視為“要約”。通俗來講,要約是指開發商以締結合同為目的,向買房者提出相應條件,希望對方接受并能購買房屋。即使雙方沒有將關于學區的宣傳及允諾寫入《商品房買賣合同》,這部分內容也應作為合同的組成部分,雙方均應受其約束。而根據相關部門的文件,小區樓盤不屬于實驗中學學區范圍。由此可知,開發商違反了合同約定,應承擔違約責任。
那么,開發商應該承擔多少違約責任呢?


      法官解釋說,房產屬于家庭的大額財產,首要功能是居住,為選擇學區而選購住房的人不同于普通買房者。想要購買學區房的家長,應該對當地的學區政策有更深入的了解,相對普通購房者,更應盡審慎的注意義務。


      在蘇州市范圍內,從未出現過某一小區屬于不同學校學區、業主可自由選擇就學的情況,對于開發商所做的雙學區宣傳,丁悅夫婦應有起碼的鑒別與判斷能力。


      另外,丁悅夫婦應了解,一個小區學校劃片,并非由開發商說了算,而是由教育部門決定。本著對自己負責的態度,他們應向相關部門核實后再做決定。法官認為,丁悅夫婦由于疏忽、輕率作出購買爭議房屋的決定,自身也存在過錯。


      2019年7月,虎丘區法院作出判決,開發商的不當宣傳構成違約,考慮到丁悅夫婦也存在疏忽,最終判決開發商賠償丁悅夫婦損失10萬元。


      法官提醒說,最近幾年因為學區房產生的糾紛越來越多。購買學區房,家長一定要提前向所在學校及教育部門核實相關入學政策,因為不同地方的學區劃分政策每年都有微調。


      如果學校已建好,應先去學校咨詢了解是否與開發商承諾一致;如果沒有建好,可讓開發商出示學校的招生協議,并將這些名校入學作為購房條款寫入合同。而對于新房供應較多的區域,許多學校僅在規劃中,什么時候建成、什么時候招生、是否對口劃片都沒有落到實處,所以家長選房時要特別留心。

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